深圳西部将“碾压”东部?网友:不服!

2017-01-12 晶晶乐道 咚咚找房 咚咚找房


近日,一篇题为《深圳东--西部发展论战之我见》的帖子引爆【家在】,地产民间高手过招,江湖里的人看的那叫一个热闹。小编也来当一把“地产百晓生”,记录一下这场江湖舌战。



第一回


深圳西部将碾压东部? 网友:不服


第一话

深圳西部发展将“碾压”东部


@pigstar2005:本人规划师一枚,从业8年。


从珠三角区域发展观察,未来深圳西部的发展将碾压东部,所以需要进行积极指导与平衡策略:


1、深圳各个片区都在发展,只是每个片区的发展速度和强弱有所区别。


2、近年,虽然不断给东部发展背书,但其实大部分的精华还是在西部,而且还在不断加强。


3、从区域规划来讲,很重要的一点,深圳需要融入珠三角腹地,而西部提供了三条重要的通道:


第一条大道:从前海北上---沿着11号线---至大空港----再到近期开工的深中通道。首先,这条通道打通珠江口东西两岸,缩短了深圳与经济繁荣的珠江西岸城市群的地理距离;其次,这条通道上分布了深圳未来重要的金融区-前海自贸区、港口-蛇口港群与邮轮母港、大空港-宝安机场。光这一点,东部的龙岗就已经没有论战的资格了。



深莞惠最新轨道规划图


第二条大道:从南山(科技园或者后海为起点)---沿着11号线和13号线(规划中)---北上与东莞轨道互联(其中13号线未来可能会穿越松山湖)---通过东莞地铁再与广州相连。从广州至深圳,未来可以通过地铁同城化,通过这条通道,珠江三角洲最重要的东岸都市群(香港-深圳-东莞-广州)互联即将成为现实,将为深圳西部的宝安、光明、南山、龙华带来丰沛的人流与资金流。而这一点,深圳东部也完全没有办法与其竞争。


第三条大道:已有的诸条省际高速公路与城际铁路,也完全覆盖了深圳西部,对东部有一定程度的渗透。


4、深圳东部的劣势,在于其尴尬的区位,从罗湖--龙岗--坪山--惠州,通过地铁与高速也可形成交通互联互通,可是,这条通道的所经之处,并不在珠三角核心区内,只能算作深圳对于惠州的经济辐射带。它很必要,但并不重要。


综上所述,从规划层面而言,深圳东部输在了地理区位上。



航拍深圳西部—前海


第二话

网友:不服 东部有很多优势!


@pigstar2005网友够专业和犀利,此贴一出,风云际汇,立马引来了【家在】各路大咖的围观,有同意点赞的,有当和事佬表示都有优势的,也有东部网友表示不同意,甚至还“震”出了我们龙岗资深网友,为龙岗辩护。


不服之一:雾霾的西部 哪里懂我东部:空气质量高


@泡泡强:我告诉你东部最值钱的什么?是空气质量高。




@楼主:你以为西边的雾霾不会渗透到东侧?太小看大气污染的传导性了!雾霾这场战争,我们谁都跑不了。。。


不服之二:我大龙岗GDP这么高 楼主你看看啊


@大运之家行大运:龙岗GDP这几年突飞猛进,今年应该可以超越宝安,后面的势头也会越来越好,所以龙岗的产业基础还是可以的。以龙岗的GDP比重和税收贡献,理应得到更好的规划投入。


@楼主:GDP不属于专业探讨范畴。话说天津滨海新区GDP超一万亿,碾压深圳很多区。




@云烟妖娆:那你说说为啥东部的预约公交都往西部开呢?包括宝安和南山福田,西部提供的就业岗位比较多,而东部,单说龙岗区,70%以上的GDP都靠华为,如果按照GDP来说,这个也不公平,当时就是因为宝安区的GDP要超福田,市政府把宝安分成三块,当然了,你可以说龙岗也分出来了三块,不过你如果把宝安、光明和龙华的GDP和龙岗坪山大鹏的GDP加一下,那绝对可以秒杀东部三区。


@jtbei:龙岗的GDP,完全靠坂田,其他片区全是负增长。坂田本是龙岗的核心地段,但不受重视。



航拍深圳东部-龙岗


不服之三:东部区域位置不好?这里才是广阔天地啊


@zssma:广州可是准备计划把南沙当城市副中心来建设的,与深圳竞争意图明显。我不认为深圳笨的还要继续西进,准备近身肉搏?


@LyukuGamSizYama:沒错!向西只会两败俱伤,倒不如各做各的,向东才是正道。


@楼主:如果这也叫近身肉搏,那跟香港早就斗的天昏地暗了。城市发展有其规律性,不管省府,深圳还是香港,都需要顺势而为。话说,珠湾虽然有城市竞争,但合作大于互斗。


不服之四:西部大量填海造地 有安全隐患


@yunlingongjin:温室效应带来的海平面的上升问题,西部大量填海造地的既定事实,都会给西部建设带来安全隐患。一旦海啸、海平面上升等自然现象,繁荣的地势更高的东部地区,将会对深圳带来不可或缺的发展保障。而西部平坦的珠江入海口将可能成为自然灾害的重镇。这点我们当然希望永不发生,但是规划一个人类城市,不可能不考虑这点。




@楼主:这也是我担心的现实条件。之前有了解过,香港新机场,填海10多年以后,等填埋区自然沉降到稳定系数才开始造机场。而深圳的填海区,都不知道有没有8年就开始大肆建设了。


不服之五:房价低怎么了 这才是机会点


@路见不平一砖拍:以深圳的房价情况,市区的大量高新企业被迫搬去龙岗坪山是必然的。西部产业以后显然干不过东部。大量企业支撑之下,东部很快就会雄踞一方。


@请叫我济公:区域的发展肯定不可能是均衡的。但是对很多人来说恰恰是个机会,当西部的房价物价已经离你远去的时候,东部相对劣势的价格肯定会成为这个群体的着陆点,而像深圳这种超一线城市恰恰有足够多的这种群体,虽然无法比拟西部但东部的价值必然会被拉升,无论是刚需还是投资者新一轮的竞争将在东部展开。



第二回


深圳未来哪些片区发展潜力大?


第一话

深圳西部


一、光明


@楼主:


光明新区的区位特点:东侧是龙华区,西侧是宝安的松岗沙井,南侧与南山区隔着石岩,北侧则完全与东莞接壤。


未来光明新区以下几个方面参与珠三角一体化:


1、深莞一体化的排头兵:未来的6号地铁支线与13号线将完全对接东莞轨道,还有南光龙大等几条高速干道的串联,未来珠三角城际轨道交通一体化,光明会是一个重要的途经之地。13号线应该类似于4号线,将南山的人才资源往北扩散。


2、光明城站:深圳高铁系统的西大门,现有的广深港客运线与未来的赣深客运专线将在在更大的范围内实现省内城市互通,这个意义将超越狭义的珠江三角洲,继续往北和往西扩展。但我想不通的是,为啥在建的6号线居然没有串联起光明城站?


3、产业布局更新的重地:去年年末的华星光电投资538个亿的面板产业落户光明,加上光明原有的钟表制造等特色产业,这些产业群才是一个城市发展的脊梁。再考虑到其地理位置介于松山湖与南山区之间,可想而知未来人才和技术通过交通动脉将在此流淌。


4、高等教育发展:光明新区应该是深圳西部各区土地保有量比较丰沛的地区,从中山大学和武汉大学落户光明就能看出。:高等教育是深圳最大的瓶颈之一,与其输入人才不如自己培养人才。




二、前海


@楼主:


1、前海的立体城市规划挺能唬人的,未来这个片区的楼宇,地面行人道与草坪,地下车道轨道和停车场等等将形成的3D立体城市空间,大饼的确画的引人入胜。


2、事实上,前海有潜力成为中国的曼哈顿,它为珠江湾区三个自贸区之一,南能连香港,北能至机场与展览中心,越过机场能到中山和东莞乃至广州,东能与人才和技术高地-南山区相连,而它本身还靠近大铲湾,还是个物流集散中心,所以人+钱+技术+交通+法制,基本上想要的优势它都有,区位优势好到令人发指。


3、但我的观点是,并不是所有精心规划好的片区都能够形成真正的竞争力。前海未来的走向,还是需要观察。毕竟含着金汤匙出生的孩子,理所当然会受到更多关注,但并不一定未来一定能成才。




三、大空港


@楼主:


1、大空港区的核心:新会展中心+新宝安机场;这两个“新”将会是深圳嵌入珠三角湾区的最有力的拳头。 


2、区域位置:位于宝安区西北,北接东莞南临宝中,西靠珠江东接沙井福永。未来有四条地铁,穗莞深城际线以及沿海高速串联起深莞。同时还有深中通道在其南部横跨珠江口。简单形容,大空港区在珠湾区的位置类似于龙华在深圳的位置,基本处于中元地带,往四面都可达。


3、会展中心能为深圳带来什么?新会展中心,将是深圳留住人流和钱流的重要一环。是深圳挺进珠湾与广州和香港双巨头展开竞争的一个拳头。 


4、新宝安机场:从去年开始,深圳的国际航线一条接一条的开,新宝安机场地位的上升不但方便了深圳参与世界竞争,同时也带来了更为充沛的航空物流。基于它的区位与城市功能,未来的确可期待。但住在飞机来往之地,会是件舒服的事么?




第二话

深圳东部


一、坪山


@楼主:


未来的发展,龙岗和坪山发展不会慢。东部加紧苦练内功,尽可能引进高精尖的高科技业态,加强东部的教育资源以及打通交通线路。从基底打牢实了,还怕引不来人才和钱!


@caiheda:现在东进的热点坪山,就算买不起坪山,惠州临深也有众多的低价房源,引进人才也有优势,不知道当初规划14号线有没有这个目的,但更多需要惠州的配合。


二、龙岗




第三话

深圳中部


一、龙华


@楼主:


1、龙华应该是关外仅次于西部的风水宝地。位于深圳中元之地的龙华既有联通珠三角腹地的优势区位,又有原关内福田罗湖产业及人才的辐射,再加上一个北站更是如虎添翼,城市建设一日千里。


2、但不得不说,龙华的价值透支太厉害。不光是房价,还包括产业与交通等,最近的两个显示器大单,一个华星光电投到光明,一个富士康+夏普投到广州,都是上百亿,这些才是城市发展的脊梁。龙华还有土地储备,必须有节奏地进行产业升级。还有6号地铁线的龙华段,希望能够缓解4号线的拥堵。


二、坂田


@kaixindad:中部产业不是应该看坂田吗?华为基地,天安云谷,坂雪岗科技城。。。


第四话

临深—东莞


一、松山湖、长安、凤岗


@lifang2000:1、珠三角总体规划发展轴早有明确。2、东莞2016-2030已经编制完成,三个市级中心:南城、松山湖、虎门长安新区。


@vincent2271:长安离深圳比松山湖更近,产业基础比凤岗好些,但凤岗嵌入深圳。现在长安也在向南密切跟宝安联系,向北密切联系虎门松山湖。但是最关键的地铁联通深圳(R2、R3线)估计还要很久,东莞市建地铁的效率还是比深圳慢太多。


@楼主:东莞长安的实力不容小觑,地理位置佳,又有优势产业支撑。私人观点,比较看好的是松山湖。毕竟华为过去后,先是那么一个体量的公司就已经威震四方了,而更重要的是,华为本身也像一个孵化器,会陆陆续续有员工自己创业,形成小的产业集群。然后13号线又链接了深圳的高科技重地南山科技园,人才+交通+环境+钱都是不缺的,未来很可能崛起为珠三角的科技重镇。


@vincent2271:是的,松山湖的自然环境好,定位也准确,光是手机企业就已有华为终端、酷派、金立设厂,行业集聚效应显著。


也有前华为员工持反对意见,想创业并不那么容易:




小编记:更喜欢这位网友的答案,深圳东部、西部发展未来哪个更好,都是左手右手么。




当然,如果不是各位网友思想的碰撞,我们就不会看到这么多迥异但精彩的观点。最后贴上一位网友在帖子中的回复,默默戳中了小编的泪点。感谢各位网友,正是房网、【家在】有你们,所以才精彩。




(资料来源:【家在深圳】,部分内容选自网友@pigstar2005

以上观点不代表本平台立场




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